Nummer 6: Den Enregistrement fun engem bail get fakultativ


14/12/2016

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RTL: Wat ass de Virdeel e bail enregistreiren ze loossen?

Chantal Braquet: Den Enregistrement fun engem bail get dem bail eng „date certaine“ an mecht de bail opposable vis-à-vis vun Drëtten. Dat evitéiert z.B. dat een Proprietär e puer Kontrakter fir déi selwecht Fläch ënnerschreiwt, wéi z.B. bei Iwwerbuchung fir Flich z.B. Dén éischten Locataire deen den Kontrakt enregistréiren geht ass deejéinegen, dee vun Drëtten als Locataire betruecht get.

RTL: Wéi vill kascht den enregistrement vun engem bail ?

Chantal Braquet: 0,6% vum Loyer sin ze bezuelen fir d'Dauer vum Kontrakt y compris de Loyer fir die Joeren vun enger Verlängerung vum Kontrakt. Also fir e Kontrakt vun 3-Joer, reconductibel fir eng Period vun 3 Joer, bezuelt een droit d’enregistrement wéi wann een e Konrakt fir eng Dauer vu 6 Joer ënnerschriwwen hät. Fir een Duerschnëttsloyer fir en Appartement fir 6 Joer sin ongeféier 800 EUR am Verglach mat honnerte vun dausende vun Euro an heiansdo méi wéi eng Millioun fir kommerziell oder Büro Gebaier vun enger bestëmmter Gréisst. Wann nëischt anescht ausgemaach as, ass d'Zomm vum locataire ze bezuelen.

RTL: Ass et üblech dat e bail enregistréiert get ?

Chantal Braquet: Et ass eng Obligatioun, awer an der Praxis gin ëmmer manner Kontrakter beim Enregistrement presentéiert.

RTL: Wat ännert sech mat der Steierreform 2017?

Chantal Braquet: Déi geplangt Ännerung ass den Enregistrement vun engem Bail fakultatif ze maachen. Well manner Kontrakter enregistriéiert goufen, war et eng raisonabel Propositioun. Ausserdem get et eng Diskriminatioun tëschent Locatairen die e bail hun mat TVA an deenen, déi e bail ouni TVA hun. Fir e Kontrakt mat TVA bezuelt een 12 EUR Steieren an fir e Kontrakt ouni TVA bezielt een die 0.6% an dat gin relativ substantiell Zommen fir Gebaier vun enger besteëmmter Gréisst. Den am meeschte betraffene Secteur ass de Finanzsecteur mat Locatairen déi net nëmmen Steier vun 0.6% bezuelen mä och oft "verstoppt" TVA an hire Loyeren hun. Si bezuelen dann zweemol Steier.

Mat der Steiererform kënnen Kontrakter weiderhinn enregistréiert gin. Allerdings muss en dann och d’Steier bezuelen.
 

Registering a lease contract in Luxembourg will become optional

RTL : What's advantageous about registering a lease?

Chantal Braquet : Registering a lease gives it an official record date and makes it enforceable against third parties. For instance, this prevents a landlord from signing several contracts for the same surface area, which would be comparable to overbooking flights. The first tenant who registers the lease is the one who is considered to be the tenant by third parties.

How much does it cost to register a lease?

You need to pay 0.6% of the rent for the duration of the contract including on the rent for the years in which the contract is extended. Therefore, for a three-year contract that may be renewed for an additional three-year period, you must pay a registration duty as if you had signed a six-year contract. For an average rent to be paid on an apartment for 6 years, this comes to approximately €800, compared with hundreds of thousands of euros and sometimes even more than a million euros for commercial or office buildings of a certain size. Where there is no provision to the contrary, the duty must be paid by the tenant.

Is it common practice to register leases?

It is mandatory, but in practice, fewer and fewer leases are registered with the authority.

What is going to change with the 2017 tax reform?

Registering leases should become optional. Since registering leases has become increasingly less common, making registration optional was a reasonable proposal. Furthermore, there is a discrimination between tenants who have a lease including VAT and those whose leases do not include VAT. Tenants must pay €12 for a lease with VAT; for a lease without VAT, the duty is 0.6% of the rent, which can add up to significant amounts for buildings of a certain size. The financial sector is the most affected: tenants not only pay a duty of 0.6% but they often have hidden VAT on their rents as well. In effect, they are therefore paying tax twice.

Under the tax reform, leases can still be registered, and in any event, the duty still needs to be paid in that case.

L’enregistrement des baux va devenir facultatif

RTL : Quel est l'avantage de l’enregistrement du bail ?

Chantal Braquet : L'enregistrement du bail a pour effet de lui donner une date certaine et de le rendre opposable aux tiers. Ceci évite par exemple qu’un propriétaire signe plusieurs contrats pour la même surface, ce qui serait comparable à une surréservation de vols. Le premier locataire qui fait enregistrer le contrat est celui qui est considéré comme locataire par les tiers.

Combien coûte l’enregistrement d'un bail ?

Il faut payer 0,6 % du loyer pour la durée du contrat y compris sur le loyer se rapportant à une prolongation du contrat. Ainsi, pour un contrat de 3 ans, reconductible pour une période de 3 ans, on paiera un droit d’enregistrement comme si on avait conclu un contrat pour une durée de 6 ans. Pour un loyer moyen pour un appartement sur une période de 6 ans, cela représente environ 800 EUR contre des centaines de milliers d’EUR, voire parfois plus d’un million d’EUR pour des immeubles commerciaux ou de bureaux ayant une certaine taille. Si rien d'autre n’a été convenu, cette somme doit être payée par le locataire.

L’enregistrement des baux est-il une pratique courante ?

L’enregistrement est obligatoire, mais en pratique, un nombre toujours moins important de contrats sont présentés à l’enregistrement.

Qu’est-ce qui va changer avec la réforme fiscale de 2017 ?

L’enregistrement des baux va devenir facultatif. Étant donné la baisse des contrats présentés à l’enregistrement, ce changement constitue une proposition raisonnable. De plus, il existe une discrimination entre les locataires qui ont un bail avec de la TVA et ceux qui en ont un sans TVA. Pour un contrat avec TVA, l’impôt s’élève à 12 EUR et pour un contrat sans TVA le droit s’élève à 0,6 %, ce qui représente des sommes considérables pour des bâtiments d’une certaine taille. Le secteur le plus touché est le secteur financier, où les locataires paient non seulement un impôt de 0,6 % mais subissent également une TVA dissimulée sur leurs loyers. Ils paient ainsi 2 fois des impôts.

La réforme fiscale prévoit que les contrats puissent continuer à être enregistrés. En tout état de cause, il faut alors également payer des impôts sur ces contrats.

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