Pour le secteur de l'immobilier, la route vers la reprise sera longue

Le secteur de l'immobilier en Europe devrait voir quelques améliorations en 2010 avec notamment un accès plus facile aux crédits et des prix plus stables. Cependant, la route vers la reprise restera longue comme le montre la 7ème édition de l'étude Emerging Trends in Real Estate® Europe 2010  publiée parl'Urban Land Institute en collaboration avec PricewaterhouseCoopers, même si Munich, Hambourg, Paris et Londres restent promises à un bel avenir en matière d’investissement, une tendance qui s’observe également pour Luxembourg. 

« Cette année, la tendance est à l’optimisme prudent, souligne Amaury Evrard, Real Estate Leader chez PricewaterhouseCoopers Luxembourg. L’état d’esprit sur les perspectives d’investissement s’est stabilisé et bien que les avis sur le développement ne sont pas optimistes, la situation du marché est moins catastrophique que prévue. Le facteur clé demeure du côté des occupants. Les investisseurs sont nerveux et se concentrent sur les marchés plus ancrés et plus liquides ».

« Pour la septième édition de ce rapport, des entretiens et sondages ont été menés auprès de plus de 600 dirigeants du secteur, dont des investisseurs, des promoteurs, des financiers et des gestionnaires d’actifs », précise Kees Hage, Global Real Estate Leader de PricewaterhouseCoopers et l’un des présidents de cette étude.

« L’enquête soulève également le problème imminent du refinancement de la dette de l’immobilier qui s’élève à des centaines de milliards d’euros déclare David Roach, Associé Tax chez PricewaterhouseCoopers Luxembourg. Les acteurs du secteur appréhendent la suite des événements car on ne sait pas si les institutions financières vendront les actifs immobiliers et les prêts ou si elles continueront « à faire comme si ».

Ce défi est aggravé par l’incertitude qui plane sur quand et comment les différents gouvernements européens mettront un terme à leur aide financière et cesseront d’injecter de l’argent en masse.  L’étude indique qu’un retrait soudain de ces fonds pourrait faire dérailler la reprise et même replonger l’économie dans une récession.

Selon le rapport, en termes de types de biens immobiliers, la qualité de l’emplacement, du bâtiment et du locataire reste le critère principal. « Les espaces de bureaux dans le centre des villes ainsi que les centres commerciaux et les magasins bien situés sont les investissements commerciaux les plus prisés en 2010. Le résidentiel est aussi très bien classé, ajoute Kees Hage. Même si les biens traditionnels  demeurent les préférés, des secteurs de niche présentent quelques attraits : les logements étudiants, les espaces de stockage privés, les maisons de retraite, les logements sociaux, les espaces médicalisés et les infrastructures. » Les constructions vertes de toute sorte gagnent aussi en importance, surtout depuis la mise en place par l’Union Européenne de taux d’efficacité énergétique pour les bâtiments. Un participant à l’étude conclut : « cela devrait bientôt être gravé dans  l’ADN de nos activités ».

« Nous remontons la pente doucement, et le positionnement de l’économie européenne face à la concurrence mondiale définira à quel point les valeurs se rétabliront ». Kees Hage précise qu’en général, l’Allemagne est perçue de façon plus positive que les autres pays en ce qui concerne l’investissement et les activités de développement, en raison notamment de son économie large. En termes de villes, ce sont Munich et Hambourg qui se placent à la tête du classement 2010, tout comme en 2009. « La base économique diversifiée et le bon équilibre entre l’offre et la demande ont su préserver les marchés de ces villes et en faire des  placements intéressants ». 

Paris arrive en troisième position en matière de perspectives pour les portefeuilles existants, délogeant ainsi Londres, en partie grâce à sa base économique plus large et à sa plus faible dépendance au secteur des services financiers. Et Kees Hage d’ajouter que « les participants pointent du doigt le faible taux d’inoccupation dans la capitale française qui augmenterait son classement pour les opportunités de placement, et aussi, d’un certain point de vue, ses opportunités de développement ».

David Roach, qui s’est notamment concentré sur les investisseurs du Royaume Uni, déclare que l’impression que ces investisseurs ont de Londres s’est « nettement améliorée » depuis 2009 principalement à la suite d’une correction du marché due à une injection de fonds du Moyen Orient et d’Asie. « En 2010, la ville se place à la quatrième marche du podium pour les portefeuilles immobiliers déjà existants et à la première place pour les opportunités en termes d’acquisitions.  Concernant les acquisitions,  elles portent surtout sur les espaces de bureaux, cités par près  de la moitié des participants comme leur type d’actifs favori».

Malgré un certain scepticisme sur la durée de la reprise, certains participants indiquent qu’ils restent suffisamment confiants au sujet de Londres pour faire des projets de développements pour 2011, si ce n’est pour cette année.   

Comme le reste de l’Europe, Luxembourg a connu une année difficile en 2009 et les perspectives pour 2010 sont nécessairement affectées par la crise mondiale qui touche l’ensemble des secteurs d’activités et plus particulièrement le secteur financier. Si les prises en location d’immeubles de bureaux ont nettement régressé par rapport au volume record de 2008 les investissements se sont stabilisés à des niveaux comparables à ceux de 2008. Le marché luxembourgeois de l’immobilier de bureau se caractérise en 2009 par un taux de vacance en croissance mais qui reste malgré tout le plus faible dans l’Union Européenne. Le niveau des loyers quant à lui, a connu globablement une baisse sensible et reste sous une pression baissière pour 2010.

Le marché luxembourgeois de l’immobilier de bureau devrait toutefois rester l’un des marchés les plus sains en Europe, caractérisé par le taux de vacance le plus faible dans l’Union Européenne. Le niveau des loyers devrait quant à lui rester stable ou en légère hausse en 2010 et  l’offre de nouveaux bureaux en croissance mesurée.

Les autres marchés présents dans le top dix du classement Emerging Trends pour les biens immobiliers existants sont Vienne, Milan, Istanbul, Berlin, Rome et Francfort. 

Et Amaury Evrard de conclure que la tendance générale dans le contexte actuel est d’investir dans des marchés connus. « La transparence et la liquidité attirent des investisseurs qui  n’envisageraient pas d’autres marchés, et c’est notamment le cas pour Londres et Paris. Ces marchés intéressent fortement les investisseurs non européens. En 2010, il s’agira de jouer la sécurité et de ne pas prendre de risque ».

D’autre part, le choix de Luxembourg dans la structuration de produits immobiliers destinés aux investisseurs institutionnels et aux investisseurs avertis reste une nette tendance. « De nombreux groupes sont convaincus que le Luxembourg est une très bonne place pour structurer et coordonner leurs opérations immobilières en Europe. De plus le projet de la directive européenne AIFM (« Alternative Investment Fund Manager ») pourrait renforcer cette tendance. Les fonds luxembourgeois constituent des produits réglementés, reconnus et appréciés des promoteurs et des investisseurs notamment pour leur grande adaptabilité aux divers besoins et bénéficiant d’un environnement professionnel de qualité. Cela reste une opportunité réelle de croissance pour la place luxembourgeoise et ses professionnels » confirme Kees Hage.

Notes à l’éditeur :

1. PricewaterhouseCoopers Luxembourg (www.pwc.com/lu) emploie près de 2000 spécialistes originaires de 53 pays différents. PricewaterhouseCoopers (www.pwc.com) est un prestataire de services d’audit, de conseil fiscal et de conseil en gestion, privilégiant une approche sectorielle. PricewaterhouseCoopers établit des rapports de confiance et contribue à la création de valeur ajoutée pour ses clients et leurs partenaires. Au sein de notre réseau, plus de 163 000 personnes dans 151 pays partagent leurs réflexions, expériences et solutions afin de participer à la mise au point d’initiatives novatrices et de conseils pratiques.
2. PricewaterhouseCoopers  désigne le réseau des sociétés membres de PricewaterhouseCoopers International Limited, chacune d’elles constituant une entité juridique autonome et indépendante.
3. A propos d’ Urban Land Institute. Urban Land Institute (www.uli.org) est un institut mondial d’éducation et de recherche soutenu financièrement par ses membres. Il a pour mission d’encadrer l’utilisation responsable du sol et de soutenir les communautés prospères internationales de façon durable. Etablie en 1936, l’institut compte aujourd’hui plus de 33000 membres représentant tous les aspects de l’utilisation du sol et les différentes disciplines de développement.